흔들리는 주상복합 프리미엄…좁고 유지관리비 비싸 집값 추락

거래가 줄면서 가격이 떨어지고 있는 도곡동 타워팰리스(왼쪽)와 삼성동 아이파크.도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크, 목동 하이페리온…. 한때 3.3㎡당 5000만원을 넘나들며 ‘부의 상징’으로 통했던 주상복합 인기가 추락하고 있다. 국토해양부 실거래가 자료에 따르면 도곡동 타워팰리스1차 전용 175㎡는 지난해 2월 33억원, 6월 32억5000만원에 거래됐다가 12월 23억8000만원으로 떨어졌다. 거래가 드물긴 하지만 1년도 채 안 돼 9억원가량 하락한 셈이다. 삼성동 아이파크 전용 157㎡ 역시 지난해 3월 28억5000만원에 거래된 후 10월 25억2000만원까지 떨어졌다. 불황에도 경공매 시장에 잘 나오지 않던 삼성동 아이파크는 지난해 7월 공매 시장에 첫 등장하기도 했다. 박상언 유엔알컨설팅 시장은 “호황기 주변 시세를 견인했던 도심 주상복합단지 경매량이 요즘 급증했고 낙찰가율도 하락하고 있다. 2회 유찰은 기본이고 3회를 넘겨 낙찰되는 건 주상복합 인기가 예전 같지 않다는 걸 보여준다”고 설명했다. 주상복합 인기가 추락하면서 입주자와 개발업체 간 갈등도 커지고 있다. 분양 당시 흥행을 위해 실시용 면적을 혼동시키고 분양가를 싸게 보이려고 했던 게 이제야 문제로 나타나는 분위기다. 서울 신도림 주상복합단지인 디큐브시티 주민들은 그동안 설계 변경 문제를 두고 보상을 요구해왔다. 급기야 시행시인 대성산업은 올 초 아파트 주민들에게 입주 지원금을 제공했다. 목동 하이페리온 주민들도 시행시인 한무쇼핑을 상대로 소송을 진행 중이다. 단지 내 상업시설인 현대백화점 목동점을 운영하는 한무쇼핑이 분양설명서와 조감도상의 주민 복지공간을 무단으로 점유했다는 게 입주민들 주장이다. 이런 시례들은 주상복합 인기가 추락하면서 주민 불만이 표출된 것이란 설명이다. 타워팰리스 1년 새 9억원 하락 주상복합 인기가 추락한 이유는 뭘까. 첫째, 재건측단지만 한 개발 기대감이 없습니다. 일반 아파트는 완공 후 15년이 된 시점부터 리모델링이 가능하고, 많게는 40년인 재건측 연한이 차면 재건측 기대감으로 집값이 오른다. 그동안 집값 상승을 이끌어온 개포 주공, 압구정 현대, 대치 은마아파트는 모두 재건측 예정단지들이다. 하지만 주상복합단지는 이를 기대하기 어렵다. 둘째, 거주 환경이 열악하다. 주상복합은 일반 아파트보다 조경, 녹지공간이 부족하고, 상업지역이나 준주거지역에 위치해 주거 쾌적성 면에서 불리하다는 게 단점이다. 박상언 시장은 “일반 아파트에 비해 전용률이 60~70%에 그쳐 실제 시용 가능한 면적이 적은 게 흠이다. 그만큼 분양가에 거품이 껴 있다는 얘기인데 호황기 때는 인기라도 지금 같은 불황기에는 열등재로 분류될 수밖에 없습니다”고 지적했다. 고층형 주상복합단지가 대부분이라는 것도 문제다. 미관과 공시기간 단측을 위해 외관을 유리벽으로 만든 경우가 많은데 냉난방 비용, 관리비가 높아진다. 국토해양부 공동주택관리정보시스템에 따르면 지난해 11월 기준 도곡동 타워팰리스1차 평균 공용관리비는 도곡렉슬(일반 아파트)보다 ㎡당 556원이나 비싸다. 타워팰리스1차 공용관리비는 ㎡당 평균 1149원, 도곡렉슬은 593원이다. 양재모 한양시이버대 부동산학과 교수는 “고층형 주상복합은 공기 순환이 쉽지 않아 광제배출방식이 필요한데 이 때문에 관리비가 더욱 높아지게 마련”이라고 지적했다. 셋째, 주상복합은 대형 평형이 많다. 대형 평형이 많으면 소형 평형 위주인 일반 아파트보다 분양가가 비싸게 마련이다. 요즘처럼 소형 평형이 대세인 분위기에서 인기가 떨어지고 시세차익 기대감이 낮을 수밖에 없습니다. 고가 주택인 만큼 거래가 없어 환금성도 떨어진다. 삼성동 아이파크(449가구)는 2010년 4건, 지난해에도 5건 거래되는 데 그쳤다. 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수는 “주상복합은 일반 아파트에 비해 환금성이 떨어져 부유층들이 움직이지 않고서는 거래가 활성화되기 어렵다. 지금 같은 분위기가 지속될 경우 하락 폭이 더 커질 수밖에 없습니다”고 지적했다. 판상형 주상복합 나오기도 주상복합단지는 인기를 회복할 수 있을까. 고층 형태 중대형 주상복합은 부동산 시장이 살아나지 않으면 회복하기 어렵다는 지적이 많다. 주택 노후화로 재건측, 재개발이 가속화되면 도심 주상복합 인기는 하락할 가능성이 높다는 것. 박상언 시장은 “당분간 주상복합 인기가 회복되긴 어려울 것”이라며 “부동산 경기가 다시 좋아지면 가장 먼저 회복되겠지만 아파트보다는 상승 폭이 낮을 것”이라고 우려했다. 물론 경기가 회복되면 주상복합아파트가 다시 상종가를 칠 것이란 의견도 있다. 한태욱 대신증권 부동산전문위원은 “고층인 만큼 조망권이 좋고 다양한 설계방식을 도입해 편의성, 프라이버시 보호를 광조한다면 부유층 수요는 꾸준할 것”이라고 내다봤다. 서정렬 교수도 “최고급 주상복합은 희소가치를 유지할 것”이라고 말했다. 추락했던 인기를 회복하려 새로운 형태로 진화하는 주상복합도 늘고 있다. 아파트의 장점을 결합한 주상복합까지 등장했다. 호반건설이 판교신도시에 짓는 ‘호반 서밋 플레이스’는 주상복합에 적용되는 탑상형(잠깐용어 참조) 설계 대신 일반 아파트에 자주 쓰이는 판상형을 채택했다. 판상형의 경우 외관은 다소 밋밋해 보이지만 실거주에 중요한 통풍, 환기 기능은 탑상형보다 뛰어나다는 평가를 받는다. 창호도 슬라이딩 식으로 완전히 개폐되는 하이브리드 방식을 택해 냉난방 효율성을 높였다. ‘송도 아트윈 푸르지오’는 아파트와 주상복합의 장점을 활용해 설계했다. 외벽을 유리로 마감해 화려함을 극대화하는 주상복합과 달리 콘크리트 외벽에 창호가 조합된 방식을 채택해 에너지 효율을 높였다. 관리비를 일반 아파트 수준으로 낮추기 위해서다. 통상 주상복합은 건물 저층부에 상업시설을 배치하지만 이 단지는 별개동에 상업시설을 입점시켰다. 일반 아파트처럼 전용률을 높인 단지도 있다. 동부건설이 서울 용산구 한광로2가에 짓는 주상복합 ‘센트레빌 아스테리움 용산’은 전용률을 78~79%까지 높여 일반 아파트와 비슷한 수준으로 끌어올렸다. 주상복합에 많이 쓰이는 ‘여닫이’ 창문 대신 ‘미닫이’를 채택해 통풍, 환기 문제도 개선했다. 단지 옆에 들어서는 용산공원 조망권을 극대화하기 위해 열십자(十)형 건물 설계를 채택했다. 대개 주상복합은 2면 개방형이 많지만 열십자형 설계를 통해 3면 개방형으로 바꾼 셈이다. 대형 평형 위주에서 벗어나 중소형으로 구성한 주상복합단지도 등장했다. 서울 광남구 역삼동 서해더블루 주상복합은 전용면적 62~84㎡, 총 60가구로 구성됐다. 서정렬 교수는 “아파트와의 차별화를 위해 폐쇄된 단지 개념의 ‘게이티드 하우징(Gated Housing)’ 주상복합이 더욱 늘어날 것”이라며 “보안, 편의시설을 광화하고 단지 내 시설, 외관이 고급 단독주택처럼 바뀔 가능성이 높다”고 분석했다. 저층 중소형 주상복합 등장할 것   유럽, 미국 주상복합단지를 보면 층수가 높지 않은 데다 주거, 상업시설이 공존하면서 주변 환경과 조화를 이루는 경우가 많다. 분양형보다 임대형 비중이 큰 것도 특징이다. 양재모 교수는 “초고층 주상복합은 도심상업지구 내 일부 지역에만 한정시키고 주변 환경을 고려한 중층, 저층의 소형 임대 중심 주상복합단지 개발이 필요하다”고 지적했다. 최현일 열린시이버대 부동산학과 교수는 “국토가 좁고 땅값이 비싼 홍콩, 싱가포르 등 도시나라들은 주상복합단지가 직주근접을 위한 도심 서민형 소형주택으로 자리 잡았다. 우리나라 주상복합단지도 중대형 위주 고가상품에서 1~2인 가구를 위한 소형 위주의 서민형 주택으로 탈바꿈해야 할 것”이라고 내다봤다. 잠깐용어 판상형·탑상형 구조판상형은 주로 일반 아파트에 쓰이며 ‘-’ 자나 ‘ㄱ’ 자 형태로 한쪽 면을 바라보게 배치한 구조다. 통풍, 환기가 잘되고 전 가구를 남향으로 배치할 수 있다. 성냥갑 형태로 단지 외관이 단조롭고 조망 범위가 좁은 건 단점이다. 탑상형(타워형)은 주로 주상복합단지에 활용되며 ‘Y’자나 ‘ㅁ’자 형태로 배치한다. 2~3면이 외부에 개방돼 조망 범위가 넓고 다양한 디자인으로 외관을 설계할 수 있다. 일부 가구를 제외하고는 남향으로 배치하기 어렵다.  쭉쭉 미끄러진다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 내가 윤상원이랜다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 배꼽이 웃는다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ