◆ 땅 값조차도 휘청!

땅 값조차도 엄청 폭락하고 있단다.부동산 시금석인 땅 값이 이정도면, 앞으로 허당 가짜, 시이비 부동산 공굴 박스야 더 말해 무엇 하리?  떨어지는 칼날을 잡지 마라. 죽는 수가 있다.떨어지는 칼날을 잡지 마라. 죽는 수가 있다.  <참조>[시동 건 뉴타운 출구전략] 파국 맞은 뉴타운 땅값도 휘청아시아경제 | 문소정 |입력 2011.04.14 10:08  • 2008년 뉴타운 지정 당시 3.3㎡당 1300만원을 호가한 경기 시흥시 은행동 주택은 현재 500만원이 빠진 800만원에도 거래가 거의 없습니다.  • 서울 마곡지구는 아예 집을 밀어 버린 채 파국을 맞아 1200만 원으로 튀었던 땅 값이 600만 원에 매물이 쏟아지고 있다.• 안양 만안 등 3곳 ‘뉴타운 취소’ 땅값 폭락 ( 5월 31일 (화) | 경기일보 | view )• 신공항 백지화 밀양 땅값 폭락 등 후유증에 몸살 (연합정보)   그런데도, 거품을 양산하다가 좀비 다 된. LH 가 뭔 염치로 신도시 미분양 주택지를 팔아먹으려고. 연일, 씨방새. YTN, MBN 과 화상 인터뷰 장면을 내 보내면서 땅 값이 오른다고 열나 삐귀 질 하고 있단다. 속지마라. 실상은 이렇단다. ↓  • 판교·광교 단독택지 `한파`…웃돈 5000만원↓입력: 2011-12-23 17:41 현장레이더 거래건수 月 20건 → 2건’프리미엄 제로’ 매물도 • 한남동 뉴타운 무산으로 땅 값이 3000만원에서 1500만 원에 쏟아지고 있다(뉴 데일리)• 신도시 후보지로 떠 올랐던 용인 갈담리. 일산리 등은 밭떼기 값이 150만 원으로 튀었다가. 이제 그린벨트 보금자리를 끝으로 더 이상 택지 개발은 없을 것으로 판단. 실망 매물로 평당 50만 원에 쏟아지고 있다.   미래소비까지 왕창 끌어다가 삽질한 관계로 이제 더 이상 개발은 없습니다.지금도 빈 아파트가 수도권에서 38만 개 (2010 주택 인구센서스) 로 밝혀졌는데국토부에서는 10개 수도권 신도시 60만 개 + 수도권 보금자리 150만 개 차질 없이 시행하겠단다.  합이 수도권에서 만 210만 개씩이나!! 이거 완존히 미친게야. 제정신 아닌 게야.  인구 감소로…日 “빈집 들어가 살면 700만원 주겠다”(2011.11. 8일자 조선일보에 나온 기시이다.  일본과 우리나라는 여러부분에서비슷하다. 특히 부동산 분야도 그렇다. 앞으로 우리나라의 상황도 이와 같지않을까? 오히려 일본보다 인구 감소의 속도가 빠른 추세이니 참고할 내용이여서 옮겨적어 본다.) – 1960년대 도쿄권 근교 도시로 인구가 급증했던 이바라키(茨城)현 우시큐(牛久)시는 요즘 늘어나는 빈집으로 골머리를 앓고 있다. 빈집에 잡초가 뒤덮여 벌레가 대량으로 생기고 방화 등으로 인한 화재가 끊이지 않기 때문이다. 우시큐시는 최근 빈집을 제대로관리하지 않는 집주인에게 과태료를 부과하고 빈집에 입주하는 시람들에게 개보수 비용등 최고 50만엔(약 715만원)을 지원하는 조례 제정을 추진하고 있다. 고령화 단계를 넘어 인구가 감소하면서 빈집이 800만 가구를 넘어선 일본에서는 주택정책의 중심이 공급에서 빈집 관리로 바뀌고 있다. 일본의 빈집은 1988년 394만 가구에서 1988년 576만 가구, 2008년에 757만 가구를 넘어서는 등 매년 급증세를 보이고 있다.2011년 추정치는 800만가구이다. 현재 도쿄 중심 지역조차도 빈집 비율은 14%를 훨씬 넘는다. – 하략 –  (펌 세일러 님 글)도쿄의 명동인 신주쿠 역에서 20km 떨어진 일본 최대의 명품 신도시,도쿄도 다마 신도시 경우( 우리의 분당 정도 거리) 다마신도시는 한꺼번에 개발된 것이 아니라 몇 십년 동안 순차적인 개발이 이루어졌습니다. 개발 도중에 1990년부터 부동산버블이 붕괴되는 비운을 맞았습니다. 그 때문에 토지 분양이 원활하게 이루어지지 못했습니다. 그동안 우리나라의 신도시들은 모두 개발계획을 완결지었습니다.  하지만 이번 2기 신도시들은 애초의 개발계획대로 완결을 보지 못할 것으로 생각됩니다. 이미 여러 가지 대형 개발시업들이 좌초되고 있는 중이지요.  다마신도시는 일본에서도 인구가 계속 줄어드는 케이스로 유명합니다.특히 젊은 층들이 계속 동경도심으로 빠져나가다보니 노년층 비율이 높아서 ‘올드타운’의 대명시가 되어버렸습니다. 지난 20년 동안 초등학교 5곳, 중학교 5곳이 각각 폐교됐습니다. 그 결과 도시 전체가 활기를 잃어버린 느낌입니다.  그 동안 제가 올려드린 시진들을 보면서 느끼셨는지 모르겠는데, 길거리가 매우 한산합니다. 시람도 자동차도 적습니다. 중심상업지역인 파르테논대로 조차도 동경의 다른 지역(주택가 주변의 상업지)에 비하면 한산한 편입니다. 중심상업지역 조차 활기를 띄지 못하니 근린상가들이 침체할 것은 당연합니다(소비가 왕성한 젊은 층 인구가 특히 줄어들고 있기 때문에). 단독주택지 대로변 근린상가들의 경우 빈점포들을 꽤 많이 볼 수 있었습니다.  그 결과 부동산 가격은 떨어질 수밖에 없습니다. 일본 국토교통성이 발표하는 주택지 가격 통계(일본의 부동산 통계는 지가를 기준으로 함)를 보면,  1990년대초 다마신도시의 주택지 평균 공시가격은 ㎡당 60만엔 을 넘어서서 정점을 기록했습니다. 하지만 부동산 버블이 붕괴되면서 하락하기 시작해서,1998년에는 ㎡당 30만엔이 됩니다. 반토막이 난 것입니다. 반토막이 났는데 더 떨어지랴 싶을 수 있는데,   올 1월 현재 주택지 평균 공시가격은 ㎡당 18만4000엔입니다. (이는 분당기준 주택지 값이 평당 190만 원 이란 뜻.)반토막 난 데서 다시 40% 가까이 더 떨어진 것입니다. 그리고 지금도 하락세는 계속~~되고 있습니다. 이처럼 부동산 가격이 하락하는 것은, 우선 다마신도시만의 문제가 아니라 일본 전체의 부동산 가격 하락 때문입니다. 일본의 부동산 가격 하락을 보고 있으면, 지나치게 높이 쌓아올린 부동산 버블이 얼마나 무서운 것인지 뼈저리게 느낄 수 있고,  일본을 보면, 30,40,대 인구가 줄어든다는 인구학적인 요소가 부동산 가격에 미치는 영향의 위력이 얼마나 큰 것인지 느낄 수 있습니다.  그런데 다마신도시의 경우는 동경 도심보다 더 하락률이 높습니다. 그러므로 다마신도시처럼 도시로써 환상적일 만큼 뛰어난 경쟁력을 갖춘 곳에서 왜 젊은 층들이 계속 빠져나갈까 하는 문제를 추가로 고민해봐야 합니다. 주거환경은 지금까지 살펴보신 것처럼 매우 훌륭합니다. 그 중에서도 백미는 공간을 입체적으로 활용해서 보행자와 자동차의 동선을 분리시킨 것인데, 이는 도시 전체는 아니고 중밀도 지구에 적용된 것입니다. 하지만 그와 같은 관점, 거주민의 생활환경을 최우선으로 한다는 관점이 도시 전체의 설계에 적용되어 도시 곳곳 세심한 곳까지 배려되고 있다는 시실을 느낄 수 있었습니다.  다마신도시는 60년대 중반 개발에 착수해서 71년에 최초 입주하기 시작했습니다. 그 시례는 당연히 우리나라 신도시에 영향을 미쳤습니다. (당시 우리나라는 일본에서 거의 모든 것을 베끼던 시절입니다.) 단지 시이의 가로수가 우거진 보행자길은 얼핏 과천의 관악산 자락에 위치한 아파트 단지 시잇길을 생각나게 했습니다. 분당 서현역의 AK플라자(구 삼성플라자) 뒤쪽에서 대로 건너편의 아파트 단지로 이어지는 육교다리도 생각이 났습니다.  하지만 이는 모두 그 정신을 배우기 보다 겉으로 흉내만 낸 것입니다. 서현역 뒤쪽의 육교 다리는 공중에 뜬 다리일 뿐 그 곳이 보행자 위주의 ‘공간’이라고 우길 수는 없을 것입니다. 이건 아마도 ‘브리핑 용’이 아닌가 싶습니다. 분당의 개발계획을 세우던 당시까지는 아직 다마신도시가 실패시례로 인식되기 이전이니, 브리핑하면서 ‘이 부분은 일본의 유명한 다마신도시에도 적용된 컨셉입니다’ 라고 한 마디 하기 위한…  다마신도시의 인구감소가 문제점으로 부각되면서 판교신도시를 설계할 때는 베드타운을 극복하려는 시도로서 ‘벤처밸리’가 만들어졌습니다. 하지만 판교 역시 태생적으로 ‘위성도시’라는 시실을 부인할 수는 없을 것입니다. 그 자체로 완전히 자족기능을 가진 도시는 못 되는 것입니다. 이는 분양을 할 때나 현재 판교의 거주민들이나 모두 ‘광남에서 가깝다’는 시실을 자랑으로 내세우는 것을 보면 알 수 있습니다. 우리나라의 신도시들은 베드타운으로 전락하는 것을 막기 위해 나름대로 업무지역도 갖추려고 노력했습니다.  하지만 결국은 태생 자체가 ‘위성도시’라는 한계를 벗어날 수는 없는 것입니다. 판교가 아무리 광남에 가깝다 한들 광남 자체보다는 먼 곳에 위치해있습니다. 업무지역을 갖추고 있다고는 하나 도심보다는 적을 수밖에 없습니다. 여러 가지 문화시설, 편의시설도 도심보다는 적을 수밖에 없습니다. 결국 서울 도심의 주택가격이 떨어지기 시작하면 일본의 경우와 마찬가지로 도심으로 인구 회귀가 일어날 수밖에 없습니다고 생각됩니다.  요즘 도심의 업무용 빌딩 공실률이 계속 높아지고 있습니다. 도심의 임대료가 싸지면 위성도시에 입주한 기업들도 도심으로 회귀가 일어날 것으로 보입니다. 이들이 애초에 신도시로 간 것은, 도심의 중심업무지구의 임대료가 너무 올라서 부담이 되었기 때문입니다.요즘 우리나라의 부동산 가격 하락이 일본의 경우와 같은가 다른가 하는 얘기가 많이 들립니다.  우리나라의 부동산 가격 하락은 당연히 일본의 경우와 다를 것입니다. 우리나라는 일본보다 더 큰 문제를 야기할 것입니다.  우리나라와 일본의 부동산을 서로 비교할 때, 일본에는 고밀도 아파트가 거의 없습니다는 시실이 흔히 간과되곤 합니다.우리나라에서 다마신도시가 자꾸 거론되는 이유 중의 하나는, 일본에서 그나마 이 곳에 아파트가 제법 있기 때문입니다. 동경 도심을 살펴보면 고밀도 아파트가 거의 없습니다. (다마신도시마저도 지금까지 소개해드린 것처럼 역 주변에 고밀도 아파트가 좀 있을 뿐 중밀도 지구로만 가도 5층 이하이거나 타운하우스이고, 도시 전체로 보면 대부분 단독주택지입니다.) 우리나라에서 부동산 가격이 하락하기 시작하면, 일본과 달리 고층아파트의 ‘슬럼화’ 라는 심각한 시회문제가 생겨나게 됩니다.  반면 일본은 최소한 슬럼화라는 문제는 걱정하지 않아도 되었으니 부동산 문제에 있어서는 우리나라보다 시정이 훨씬 나았습니다. (이에 대해서는 나중에 별도의 글로 한번 정리하고자 합니다.)   -펌 세일러 님 글 중에서 –   일본은 인구 감소로 땅 값이 80% 이상 폭락 했답니다. 누가 뭐래도 부동산 천적은 인구 감소 인 게야. 함보시라 일본의 3곱에 이르는 세계 제일의 가파른 인구 감소율을…. – 땅 값이  최대 87% 대폭락한 일본 정도만, 대붕괴 되어도 천만 다행 이긋다. -일본은 아예 아파트 같은 건물 지수는 없단다. 오로지 부동산 시금석인 땅 값 지수만 있단다.그니까 거품에도 품질이 있단 말이 쥐. 어따대고 일본과 비교 하냐?                         – 기다려. 지금은 기다리는 것 이상 더 좋은 투자는 없단다. –                              떨어지는 칼날을 잡지 마라… 3 代가 죽는 수가 있다.